这个政策对于丈母娘来说，很重要

文|庄志明律师

如今，人们普遍关注的是疫情，对于其他新闻是很少关注的。昨天我发现，差点漏过一个大新闻，什么大新闻呢？是关于房地产的，说它石破天惊一点不为过。

3月7日晚，海南省两办发布了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）。《通知》有三大主要内容：发展安居型商品住房；实行本地居民多套住房限购政策；推行商品住房现房销售制度。

这三大政策内容，前两大内容忽略，我直接说第三个方面——推行商品住房现房销售制度。

现房销售，这制度对很多人来说是很陌生的。对于绝大多数买过房的人来说，我们签订的合同都是商品房买卖预售合同。我们所习惯了的买卖就是商品房预售。

我在4年前曾经写过一篇文章楼市暴涨的元凶终于找到了……，猛烈抨击过商品房预售制度，认为这个做法是房价大幅上涨的元凶之一。

实际上，在1994年前，中国大陆商品房买卖并非采取预售的做法，而是现房买卖，一手交钱一手交房，诚不我欺。

1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验（主要是香港）基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。

虽说，我认为预售制是房价攀升的重要原因，但对预售制也得一分为二看，预售制并非一无是处。

90年代以前，我国城镇的住宅总量不足，人均居住面积较小，通过预售制筹措了大量开发资金，刺激了房地产业的投资欲望，推动了房地产业的大发展。从这个角度说，预售制功不可没。

但硬币有正反两面。在预售制对房地产业发展的促进作用时，预售制的弊端也凸显出来。

预售制，对于购房者来说，付出少量的首付即可锁定住宅的“期权”，相对而言起初买房时负担较轻（至于后来真实情况负担轻不轻管不了了），何乐不为？对于房地产商来说，具备项目建设成本几分之一的资金即可投资房地产，杠杆放数倍，何乐不为？对于银行来说，反正有购房者的房子做抵押，再加上“丈母娘推高房价”理论，放贷风险几乎忽略不计，何乐不为？

于是乎，几方合力下，房价的节节攀升让人心惊肉跳，心潮澎湃。买房者最终发现，一辈子含辛茹苦、节衣缩食攒来的钱都花在了房子上，虽说“账面价值”上升了，但对于绝大数业主，这个“账面价值”意义不大。

我们说预售制是有价值的，它的价值就在于住宅总体上短缺时刺激房地产供给的作用。2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米，比1978年增加32.3平方米。显然如今的住宅情况和20年前、40年前大有改善了。

在住宅供给平衡甚至饱和的情况下，预售制魔鬼的一面显现出来了，那就是对房价的持续刺激（成瘾）作用。

正如一个人在身子单薄时多吃点肉是有好处的，已经珠圆玉润了，还在猛吃肉，那就让人长肥胖，而肥胖对人是绝没有好处的。预售制相当于这里的”多吃点肉”，胖人还应该“多吃点肉”吗？

海南如今的回答是：不能。

目前海南省的三亚市和海口市房价在全国40个重点城市中排名靠前，与海南省的居民收入水平很不相称。海南此番推出现房销售制度是应景之策。海南省明确，即日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件。

除基于“房住不炒”的现实背景，还有其他深层次原因：海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃对媒体表示，目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度，实行现房销售制度。

我对海南推出现房销售政策，归因于两个方面：一是创造社会公平；二是减少社会矛盾。

虽然先前部分城市对现房销售有过各种尝试，但在一省范围内全面推行海南这属首次。

现房销售政策对房地产业内来说无疑是不利信息，从此要实打实掏真金白银投资房地产了。很多人会有这个担心：此项政策是否因加大了开发商的资金成本而导致楼盘现价上升？

笔者认为这种担心基本多余，在现房销售模式下，房地产商要么没钱建房，这结果和买房者又有啥关系呢？要么就有钱快速建好房，建好房就快速卖出去，要资金回笼啊。再者，对购房者来说，现房买卖使得买房更为谨慎，而炒房则几无可能。在这些因素作用下，房价想定高不现实的。

鉴于此，大范围推开现房销售制度，对房地产“退烧”是有好处的。

过去房地产商为什么喜欢囤地囤房啊，因为它没啥资金压力，买房者提前交了房款，建筑商垫资建房，房地产商资金压力很小，售房压力不大，地产商囤得起。现房销售模式下，真金白银都是自己掏（或者自己借），这压力资金压力就大了，资金不回笼觉都睡不着的。

海南试水现房销售，我相信，此项政策绝不会止于海南，未来会有更多地区或城市跟进。海南铁了心不倚仗房地产经济，其他地方也会痛下决心的，这是形势所逼。

疫情之下，经济布局的调整将不可避免，智者必须看到这一点。不仅仅在中国，很可能在全世界都有新的调整，抓住这次大调整的机会，真正地振兴实体经济，脱虚向实才是正道。靠房地产经济这种虚头巴脑的东西是维持不久的。

读法言法语，请点击关注最上方蓝字“法之剑”

 庄志明律师（微信号lmz8848）提醒，本文欢迎转发、转载，转载请注明作者和出处！